5

Не пустые формальности

Загородное строительство - долгий и ответственный путь, независимо от того, большой или маленький дом вы строите, копаете колодец или занимаетесь инженерным обустройством. Все эти работы объединяет один неизбежный момент - общение со строителями. Как правильно выбрать строительную бригаду, архитектурное или проектное бюро, как грамотно оформить свои отношения, как максимально защитить свои интересы и избежать конфликтов и судебных разбирательств?

На эти и многие другие вопросы я постараюсь ответить в этой статье, в основу которой положен личный опыт общения со строителями как в качестве заказчика, так и в качестве инженера-строителя и инженера-эксперта по загородному строительству.

Большинства случаев обращения к экспертам, адвокатам и судьям можно было бы избежать, если бы заказчики загородного строительства, во-первых, четко знали свои права, во-вторых, правильно и грамотно оформляли свои отношения с подрядчиками, в-третьих, строительства (вели самостоятельный технический надзор).

Масштабы строительства могут быть разные, но в любом случае вы хотите получить хороший конечный результат и затратить меньше денег и нервов. Для этого не пожалейте немного времени и постарайтесь просмотреть как можно больше подрядчиков, результаты их труда и, главное, отзывы предыдущих заказчиков. Не стоит поддаваться и «западать» на красивый офис строительной фирмы, солидный вид бригадира и плотников или один единственный показанный вам построенный объект (вот только показанный из-за закрытых ворот и в отсутствии хозяев дома). Довериться можно сдержанному отзыву ваших соседей, живущих в красивом и добротном доме, который простоял уже, как минимум, лет пять.

Но даже самые положительные рекомендации не гарантируют хорошую работу той или иной фирмы или бригады. Вполне возможно, что и состав работников за последнее время сильно изменился, да и сами работники, к сожалению, имеют склонность меняться к худшему (наблюдение из личного опыта). Но выбор приходится сделать и переходить к оформлению своих отношений с будущими подрядчиками.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Не стоит делать отступлений от официальных правил оформления отношений с подрядчиками, ссылаясь, например, на небольшой объем работ ( вы планируете всего лишь сделать отмостку фундамента или новую калитку в заборе). Обязательно нужно оформить договор подряда, хотя бы в любой простой письменной форме или заполнить бланк, распечатанный из Интернета (смотри образец договора). С любыми строителями, лицензированной фирмой или простыми шабашниками из соседней деревни необходимо заключить договор подряда с подробными приложениями:

В моей практике были случаи, когда договор подряда даже с лицензированной фирмой бывал слишком кратким в описании предстоящих работ, их стоимости и, особенно, сроков выполнения работ. А если подрядчик берет на себя обязанности по поставкам строительных материалов - держите ухо востро! Конечно, сложно подсчитать точный объем материалов (что называется, до последней доски), но почему-то при проверке смет на неиспользованные стройматериалы превышение от проектных количеств практически всегда достигает 20-30% - запасливые у нас строители!

По ценам в сметах тоже возникает масса вопросов. Понятно желание подрядчиков заложить в смету возможные инфляционные и сезонные скачки цен, но иногда сметные цены отличаются от реальных на 50-100%, особенно это касается основных и явных материалов. Но даже в этом случае прирост стоимости строительства встает, что называется, в копеечку.

Очень часто встречается распространенное и живучее явление - пересортица. Она на каждом шагу. Начинается с объемов земляных работ, которые оцениваются по количеству кубических метров. Почему при расчетном объеме фундамента в 30 метров кубических земляные работы занимают столько же кубов, ведь часть фундамента (цоколь) не закапывается в землю? Да и какое количество бетона заливается в землю - вопрос. Чтобы такой вопрос не возникал, существуют специальные правила оформления так называемых скрытых работ. Это работы, которые после выполнения скрываются следующим этапом работ, после чего их уже не видно и проверить визуально выполнение таких работ невозможно.

Яркий пример скрытых работ - глубина заложения фундамента. Поэтому в договорных документах обязательно должен быть пункт об обязательной приемке заказчиком скрытых работ с составлением акта. В дальнейшем при составлении акта приемки-сдачи работ все акты о выполнении скрытых работ прилагаются, и только тогда решается вопрос приемки и оплаты данного этапа работ заказчиком. Своевременно проверив скрытые работы, вы гарантированно получите ожидаемый и качественный результат.

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ЗАГОРОДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Львиная доля брака в загородном строительстве связана именно с некачественным выполнением скрытых и непроверенных заказчиком работ. Своевременно контролируя производство скрытых работ, вы убьете сразу двух зайцев. Во-первых, получите качественную работу. Во-вторых, избежите обмана в количестве израсходованных материалов. Например, в строительстве фундаментов это бетон и арматура.

К нам часто обращаются владельцы загородных домов, в которых промерзают и вспучиваются фундаменты и в них появляются трещины. Как правило, подрядчики экономят на фундаментах, закладываемых под деревянные дома, считая, что такие дома легкие и способны выдержать «гуляющие» фундаменты. Обследование таких фундаментов выявляет нарушения в глубине заложения, в низкой марке бетона (который привезли сами подрядчики) и в количестве примененной арматуры. Дом на таком фундаменте долго не простоит, а гарантия на работы была дана на один год.

Конечно, суд встанет на сторону потребителя, но решение в вашу пользу может так и остаться на бумаге. А избежать этой большой неприятности очень просто. Заложите в договор обязательные условия о приемке скрытых работ и настойчиво следуйте правилу контролировать и принимать скрытые работы по актам.

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ВЕДЕНИЕ ТЕХНАДЗОРА

Следующий очень важный момент - материалы для строительства, поставляемые подрядчиками. Особенно это касается комплектующих для все тех же деревянных домов. Все пиломатериалы подразделяются на сорта и классы, которые регламентируются различными ГОСТами и ТУ (техническими условиями).

Еще перед заключением договора не поленитесь и поищите в Интернете нормативные документы на те материалы, которые предполагаются в строительстве вашего дома. Если в двух словах, то пиломатериалы естественной влажности делятся по сортам. Не вникая в суть сортировки, просто потребуйте включить в договор пункт, в котором говорится, что все поставляемые подрядчиком пиломатериалы должны быть 1-го сорта (естественной влажности), а отделочные пиломатериалы (половая доска, вагонка, блокхаус) высшего класса качества (класс А). В дальнейшем, если вам не понравится применяемый материал, у вас будет основание требовать замену материалов, а заодно и изучите требования ГОСТов. А если принимать за основу оценки высшего сорта (пиломатериалы внешне красивые и без дефектов), необходимо в договорных документах обговорить все стороны поставляемых заказчиками строительных и отделочных материалов,. организовать на объекте приемку привезенных материалов, проверить товарно-транспортные накладные и сертификаты, сверить бумаги и реальные материалы, поинтересоваться данными о расходе тех или иных строительных материалов и сверить их с предстоящим объемом работ.

Такой подход к строительству можно назвать самостоятельным ведением технадзора. Уже один такой подход заказчика к заключению и исполнению договора строительного подряда заставит подрядчика вести себя должным образом и стараться добросовестно выполнять свои функции. К сожалению, на сегодняшний момент во многом дела в сфере загородного строительства обстоят как в пословице: «Спасение утопающих - дело рук самих утопающих».

Поэтому, приступая к большому строительству или к небольшим доделкам, будьте бдительны со строителями, оформляйте свои отношения с ними официально и грамотно и с самого начала контролируйте и контролируйте. А чтобы грамотно контролировать, вам придется вникать в суть строительства, в законодательные нормы и правила, но поверьте, результат вас не обманет.

Текст: Александр и Григорий ИСАКОВСКИЕ