11

«ЧТО ДЕЛАТЬ, МАШ, и кто здесь виноват?»

На недавнем съезде строителей Сибири в Белокурихе (Алтай) было отмечено, что после безудержного роста объемов строительства прошлых лет отрасль стоит на грани резкого спада. Сообщения о заморозке некоторых строительных объектов появились еще весной, к осени их стало больше. В ходу снова бартерные схемы: по открытым данным, с отдельными субподрядчиками застройщики рассчитываются квартирами. Об этом написал Олег Копылов (ИД «Алтапресс»). Косвенно на замедление темпов строительства указывает и тот факт, что заводы по производству цемента работают не в полную силу. Целые подъезды в новостройках, уже введенных в эксплуатацию, стоят не распроданными. Все это - признаки классического кризиса перепроизводства. И это в стране, где каждая вторая семья проживает в стесненных, некомфортных условиях. На самом деле кризис в отрасли спровоцирован резким уменьшением объемов ипотечного кредитования - так отражается на состоянии строительства в нашей стране глобальный финансовый кризис. Уже понятно, что происходящие события кардинально изменят ситуацию на строительном рынке.

Что будет происходить в ближайшее время? Как будет развиваться ситуация? Как вести себя в этих условиях нам с вами? Начинать ли долгожданный ремонт? Бороться ли за подорожавший ипотечный кредит? Надо ли поторопиться перебираться в более просторную квартиру, пока цены приостановились? Или все же надо подождать несколько месяцев?
 

Евгений Ермолаев, президент Ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга

- Продумывая стратегию бюджета конкретной семьи для улучшения жилищных условий или ремонта, необходимо охарактеризовать ситуацию в целом по отрасли. Так как столичный стройкомплекс развивается в условиях, «перегруженных» разнообразными косвенными факторами, общая «картинка» яснее видна в региональных центрах.

В каждом крупном городе развитого субъекта Российской Федерации, не говоря о небольших городах, половина введенного жилья, скажем, за 2007 год, принадлежит не более чем десятку организаций. Все это хорошо просматривается в Сибирском федеральном округе, который на протяжении нескольких лет показывал лучшую по стране динамику роста отрасли.

Специалисты нашей Ассоциации не раз доказывали, что реальные затраты на строительство жилых многоэтажных домов в структуре рыночной стоимости составляют не более половины. При этом прямые производственные затраты не достигают и 25% от рыночной стоимости «квадрата» в жилой новостройке, еще 25% - это косвенные затраты, в том числе на приобретение земельного участка. И в Москве у среднестатистического застройщика затраты на строительство массового жилья потребительского класса составляют не более 50% от рыночной стоимости.

Так как цена на рынке жилых новостроек во многих регионах определяется «узким кругом преданных революционеров», то есть не более чем десятком юридических лиц, а также при этом они закладывают «припуск» в рыночной стоимости не менее 50%, то их ожидаемая прибыль от инвестиционно-строительного процесса должна была составить порядка 100%. И на такой марже «вложили рубль - получили два» строительные компании работали несколько лет! В то время как перерабатывающее, наукоемкое производство в России имеет рентабельность около 10% . У строительных организаций, не имеющих косвенных затрат, например, на приобретение земельных участков, прибыль вообще может быть четырехкратной. Вложили рубль - получают четыре.

***

Что же произошло? С учетом того, что застройщики существенно зависели от кредитных ресурсов, от средств, необходимых для поддержания производства, и зависели от устойчивого спроса на их продукцию, ситуация для строительных компаний, консолидировано формирующих рынок, становится некомфортной.

В течение трех-четырех лет устойчивый спрос на новостройки поддерживался ипотечным кредитованием. Надо сказать, что к началу 2008 года почти 20% сделок в жилищной сфере происходило с привлечением ипотечных средств. Около 30% сделок - это развитая сфера обращения жилья, где участниками выступает определенная прослойка граждан, которые могли инвестировать в первичный рынок жилья.

Перед нами такие исходные данные:

- десять юридических лиц, которые строят и определяют стоимость новостроек;

- в связи с сокращением ипотечных программ и других видов кредитования резко, почти в два раза, снизился покупательский спрос.

Таким образом, логично предположить, что строительные компании смирятся с потерей некоторой части прибыли, с тем, чтобы продолжать свою работу. Предполагаю, что до весны следующего года произойдет снижение стоимости жилых новостроек до 25%. Это та планка, с которой строители готовы расстаться.

В настоящее время строителей сдерживает лишь то, что если они извлекут деньги сейчас, то есть распродадут квартиры ниже рынка, то им надо будет куда-то эти деньги вложить. Во что продолжать инвестировать? Пока что альтернативы строительству не появилось. И при этом в ближайшем обозримом будущем покупательский спрос будет ниже, чем в прошлом или позапрошлом году.

Таким образом, по нашим ожиданиям, цены прежде всего упадут на рядовое, переоцененное жилье, потребительские свойства которого достаточно скромные, и цена может снизиться на четверть от уровня цены сегодняшнего дня. Десять-пятнадцать человек в каждом регионе должны принять сложное для себя, но очевидное решение и отказаться от части прибыли, чтобы продолжать производство.

***

Всем тем, кто планирует приобретать или расширять свою квартиру, не рекомендуем нести затраты на приобретение жилья. Не та стадия рыночного цикла: очевидно, что ожидается снижение стоимости. В Америке кризис проявился более ярко, и в два раза подешевело любое жилье. При этом надо учитывать, что в Манхеттене как стоил «квадрат», так и стоит. Вокруг Кремля также резкого снижения стоимости «квадрата» не произойдет.

В каждом регионе нашей страны сформировался достаточно устойчивый спрос. Но этот спрос сокращается пропорционально развитию строительного рынка. Таким образом, на первичном рынке падать стоимость будет везде. А на вторичном рынке этот откат ощутимо не скажется.

Как я уже неоднократно раньше говорил и писал, цены в СМИ, которые контролируются несколькими риэлторскими организациями, показывают искусственный «подогрев» рынка посредниками. Общий фон стоимости в открытых источниках выше реальной стоимости сделок чуть ли не на треть! Подавляющее количество объявлений продвигает цены, по которым не происходит продаж. А ведь еще два-три года назад такого не было. Теперь надо делать скидку, учитывая притязания посредника и реальную готовность продавца расстаться со своей недвижимостью.

Необходимо сказать, что кризисная ситуация не может длиться долго. Уже к декабрю строительные компании Москвы надеются на возобновление своих кредитных линий в банках. Тем не менее «откат» в отрасли, или другими словами - отрицательный прирост, продлится порядка двух лет, что составляет средний цикл в нашей инвестиционно-строительной сфере. Через три года темпы стоимости жилья будут вновь наращиваться.

***

Ремонтные работы в своих квартирах, конечно, откладывать нельзя. Ведь это вопрос экологии жилища, а значит - здоровья семьи. Составляйте смету на предстоящий ремонт в программе DOMOSMETA.RU - это бесплатный сервис, который поможет каждому легко ориентироваться на рынке частного строительного подряда.

В настоящее время на рынке бытового строительного подряда в Москве и Московской области стоимость услуг необоснованно завышена в 4-5 раз - с учетом сезонности, с учетом спада в темпах строительства, мало востребована рабочая сила. Можем ожидать снижения стоимости ремонтных работ, особенно в части привлечения неквалифицированных рабочих.

Если многие строительные компании работали с прибылью порядка 40%, то теперь будут готовы работать с меньшей прибылью, лишь бы не останавливать свое производство, лишь бы «проскочить» кризис.

Убежден, что основной вопрос на рынке частного строительного подряда - это вопрос квалификации исполнителей. Стоимость услуг квалифицированных рабочих падать не будет. Статистика нашего рынка такова: из десяти рабочих лишь двое обладают реальными профессиональными навыками. Таким образом, высококвалифицированные работники, конечно, останутся в своей ценовой нише. А цены на ремонтно-строительные работы в зависимости от качества каждый наш читатель может подробно изучить в программе DOMOSMETA.RU