3

Сколько стоит дом построить

Евгений ЕРМОЛАЕВ президент Ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга.

Известна статистика, что одна «отважная» семья, приобретающая квартиру-новостройку, помогает стронуться с места и перебраться в более комфортные условия больше, чем десяти семьям. Знающие риэлторы могут рассказать про фантастические «цепочки» и по тридцать звеньев из меняющихся квартир. В последние годы задача становится проще: кому-то достался государственный жилищный сертификат, кто-то уговорил старшее поколение расстаться с тесной квартиркой в престижной районе, кто-то научился работать больше, чем легендарный Стаханов.

Многие продумали финансовую семейную стратегию, нацелившись на улучшение своего жилья. И тут вдруг прямо из-под рук квартиры начинают резко дорожать! Да так, что домик в центре Европы оказался дешевле панельной «однушки» на окраине Москвы.

Что происходит? Каковы механизмы ценообразования на жилищном рынке? Можно ли объяснить, а значит - предсказать, ситуацию со стоимостью «квадратного» метра хотя бы в так называемом жилье потребительского класса: небольших квартирах в панельных домах? Какие действия могут предпринять государственные структуры, чтобы предотвратить очередной «рывок» на жилищном рынке?

Ряд экспертов высказывают мнение, что рост благосостояния населения, активные вложения денежных накоплений в недвижимость, развитие федеральной программы ипотечного кредитования с одной стороны увеличивают спрос на жилье, с другой - способствуют росту цен на него.

Тем не менее, несмотря на то, что количество выданных ипотечных кредитов за 2007 год выросло в четыре раза по сравнению с 2006, пока что ипотечников нельзя назвать тем «рычагом», который спровоцировал рост цен на жилье. До сих пор даже в Москве и Подмосковье лишь две-три сделки из десяти происходят с привлечением ипотечных кредитных средств. Конечно, невозможно оценить объемы потребительских кредитов, используемых для приобретения жилья. Но все же стоимость таких кредитов достаточно высока, чтобы граждане могли массово привлекать заемные средства такого рода.

Возникает справедливый вопрос: какой же фактор является решающим в период резкого роста цен на жилье? Люди, далекие от строительной отрасли, склонны полагать, что именно рост стоимости строительных материалов и заработной платы, прежде всего, сказывается в конечной стоимости жилья. Можно с уверенностью сказать, что стоимость строительных материалов и стоимость жилья напрямую на ценовой «рывок» влиять не могут.

Во-первых, между ростом цен на стройматериалы и подорожанием жилья, которое возводится с помощью подорожавших строительных материалов, есть временная отсрочка не менее полугода, а может быть, даже года.

Во-вторых, на наших глазах сформирован рынок недвижимости, о котором можно уверенно сказать: себестоимость строительства в конечной стоимости столичной недвижимости не превышает и трети! Остальная часть суммы складывается в результате многоступенчатой системы перепродаж на пути к конечному потребителю.

Анализируя состав затрат, входящих в стоимость 1м² жилья, необходимо учитывать, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта, немалая доля средств, составляющих продажную стоимость, - это различные косвенные расходы застройщиков. В том числе затраты на получение участка под застройку, издержки, связанные с получением разрешения и согласованием документации.

Таким образом, при увеличении стоимости цемента в 2 раза стоимость строительно-монтажных работ возрастает на 3,64%. А повышение цен на металл в 1,5 раза дает рост стоимости строительно-монтажных работ всего на 3%.

Наглядное и достоверное раскрытие составляющих строительно-монтажных работ позволяет определить, на основании чего формируется конечная рыночная цена.

Данные из регионов доказывают, что и там повышение стоимости материалов, размера оплаты труда и другие затраты увеличивают расчётную стоимость жилья всего на несколько процентов. Рост стоимости основных материалов, используемых при строительстве, энергоносителей, несомненно, не может не оказывать влияния на стоимость жилья. Но это влияние не оправдывает грандиозного скачка цен, произошедшего в 2006 году.

Специалисты ФЦЦС Росстроя убедительно доказывают, что итоговая стоимость готового жилья на столичном рынке складывается из ряда следующих составляющих:

Откуда и как в конечной стоимости жилья образовался такой значительный «куш» для посредников?

В момент, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, в отношения между застройщиком и прямым потребителем вмешивается не менее трех - четырех ступеней посредников.

Среди таковых:

• 1. Крупная строительная компания, которая принимает участие в софинансировании объекта строительства. Всем известны названия такого рода структур. Можно назвать их первым звеном.
• 2. Риэлторская или инвестиционная группа, которая выкупает все квартиры в доме на этапе получения разрешения на строительство.
• 3. Когда только появилась из земли арматура фундамента, квадратные метры продают следующему звену посредников, которые выкупают дом этажами.
• 4. В последующем еще строящиеся квартиры продаются блоками, секциями.
• 5. Когда открываются продажи отдельных квартир, приходят граждане, которые планируют зафиксировать свои финансы. Покупая квартиру, они предполагают продать ее после получения прав собственности.

Таким образом, конечный потребитель жилья должен возместить каждому звену посредников их затраты на привлечение финансов, и дать возможность заработать прибыль. Можно уверенно сказать, что рост стоимости жилья во многом инспирируется посредниками, которые формируют ценовую политику на рынке жилья через СМИ. При таком количестве темных окон в разрекламированных домах - новостройках, трудно считать прямой причиной повышения стоимости жилья его недостаточное строительство. Более того, можно было бы даже говорить о кризисе перепроизводства.

Важно понимать, что широко известны и обсуждаются опубликованные в СМИ цены на объекты недвижимости, выставленных на продажу. Но лишь единицы посвященных знают о реальной цене большинства заключенных сделок. Если в конце 2006 года в газетах заявлялась стоимость панельной «хрущевки» - однушки у МКАДа порядка 150 - 160 тысяч долларов, то по сведениям риэлторов, осенью 2007 года такая же квартира продавалась не более, чем за 110 - 120 тысяч.

***

Несомненно, что минимизация неконтролируемого и необоснованного роста стоимости типового жилья на рынке является первоочередной задачей государственных органов. Решить такую задачу возможно путём создания прозрачных методов ценообразования.

Естественно, что увеличивающийся спрос необходимо обеспечивать и соответствующим предложением. В большинстве регионов Российской Федерации темпы увеличения спроса населения на жилье опережают темпы увеличения предложения (в меньшей степени это касается территорий с неблагоприятными климатическими условиями).

Таким образом, проблема повышения стоимости жилья состоит из множества взаимосвязанных элементов, и требует комплекса согласованных мероприятий по её разрешению, как на уровне предприятий стройиндустрии, так и законодательной и исполнительной власти.